ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES - DETERMINAÇÃO DO VALOR DA LOCALIZAÇÃO / AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA EM MASSA

A conjugação da metodologia de regressão espacial com a geoestatística dá lugar aos modelos já por alguns denominados de Modelos Geoespaciais. A superioridade destes modelos em relação aos estimados pela Econometria Tradicional, com simples regressão espacial, está comprovada neste trabalho, pelos critérios da IAAO (International Association of Assessing Officers) de estudos de rácios para avaliações em massa, numa aplicação a dados reais extraídos do mercado imobiliário.

 O método adoptado mostrou que é possível a utilização de dados de mercado de todos os tipos de imóveis para determinar o valor da localização na avaliação em massa. Os factores de localização mostraram um efeito similar para todos os tipos de imóveis e a estimativa de valorização específica para cada tipo foi modelada por regressão. O resultado mostrou que é possível realizar avaliações em massa por métodos inferenciais com estimativas confiáveis e consistentes para todos os tipos de imóveis em simultâneo, inclusive para aqueles tipos que se encontram em número limitado ou muito dispersos numa determinada região, a partir de um número reduzido de variáveis, mas onde o conhecimento prévio do valor da localização é fundamental.

Os modelos de regressão espacial têm sido uma ferramenta importante para os estudos de fenómenos relacionados com a economia urbana, em particular na interpretação do comportamento do mercado imobiliário e na avaliação de imóveis.

 

.Neste trabalho a inferência será realizada pelo método da Krigagem, que leva em consideração tanto efeitos locais como efeitos globais para as estimativas finais, ou seja, é função dos dados e da covariância espacial. Para realização do estudo foi considerada toda a área urbana da Vila de Nazaré. Assim, com base numa amostra de 175 dados, desenvolvem-se procedimentos e metodologias de ajustamentos espaciais com a finalidade de identificar e mensurar padrões, estruturas e variabilidade espacial dos preços dos terrenos em toda região em estudo, com base em modelos de avaliações em massa.

 

O modelo de avaliação em massa apresentou parâmetros de performance muito satisfatórios de homogeneidade e uniformidade, tanto para os diferentes imóveis construídos quanto para os terrenos.